มุมมอง QD – โลจิสติกส์มีการขายมากเกินไปหรือไม่

ว่ากันว่าสัปดาห์หนึ่งเป็นเวลานานในการเมือง ลองวัน วันพุธเป็นวันที่รัฐบาลต้องอับอายจนแทบหยุดหายใจ โดยในที่สุด Liz Truss ที่โชคร้ายก็ล้มลงบนดาบของเธอด้วยการลดภาษีที่ยังไม่ได้คิดค่าใช้จ่ายในวันพฤหัสบดี นี่หมายความว่าสหราชอาณาจักรจะมีนายกรัฐมนตรีคนที่สามในอีกไม่ถึงสองเดือนในสัปดาห์หน้า

ผลกระทบของการทดลอง Trussonomics นั้นเป็นหายนะ ส่งผลให้ตลาดตราสารหนี้เกิดความวุ่นวายและคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้น ภาคหนึ่งที่แย่ลงไปอีกจากเรื่องนี้คืออสังหาริมทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยที่สูงเป็นข่าวร้ายสำหรับภาคธุรกิจ โดยต้นทุนการกู้ยืมสูงกว่าผลตอบแทนเริ่มต้นของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก (กองทรัสต์) พอร์ตการลงทุน หมายถึงการปรับฐานของผลตอบแทนของทรัพย์สินและการลดลงของ ผลงาน ค่า

สิ่งนี้ชัดเจนที่สุดในภาคอุตสาหกรรมและลอจิสติกส์ ซึ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมาผลตอบแทนจากการลงทุนได้บีบอัดเนื่องจากการที่เงินจำนวนมากไล่ตามคำบรรยายการเติบโตของค่าเช่าที่ขับเคลื่อนด้วยอีคอมเมิร์ซ การขาย REIT ที่เน้นด้านลอจิสติกส์ออกขายในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาเป็นเรื่องที่น่าตกใจ

ผู้นำตลาด SEGRO กำลังซื้อขายลดราคาเป็นมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) 40% โดยมีส่วนลดเฉลี่ยระหว่างแปดลอนดอน-จดทะเบียนบริษัทที่เน้นอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ 37.5%

สิ่งนี้ขัดแย้งกับการคาดการณ์ของ Goldman Sachs ซึ่งเมื่อสัปดาห์ที่แล้วกล่าวว่าคาดว่ามูลค่าในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งหมดจะลดลงระหว่าง 15% ถึง 20% ส่วนลดนี้สอดคล้องกับการคาดการณ์ของ Oxford Economics และ Bayes Business School มากขึ้นสำหรับการประเมินมูลค่าที่ลดลงในภาคย่อยการค้าปลีกสูงสุดถึง 35%

คาดว่าจะมียอดขายอัคคีภัยทั่วทั้งร้านค้าปลีกเนื่องจากเจ้าของบ้านได้รับแรงกดดันจากพันธสัญญาของธนาคาร (สินเชื่อเพื่อมูลค่า และข้อจำกัดการครอบคลุมดอกเบี้ยของผู้กู้) ของเงินให้สินเชื่อที่มีอยู่ นี่เป็นปัญหาน้อยกว่าในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ซึ่งมูลค่าได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงห้าปีที่ผ่านมา (ระยะเวลาเงินกู้ทั่วไป)

สิ่งที่ส่วนลดอุตสาหกรรมและลอจิสติกส์ไม่ได้คำนึงถึงคือตลาดผู้ครอบครองที่แข็งแกร่งและการชดเชยการเคลื่อนไหวของผลตอบแทนจากการเติบโตของค่าเช่า ตัวชี้วัดหลักสำหรับการเติบโตของค่าเช่าคือ อัตราว่างซึ่งอยู่ที่ประมาณ 3% ในสหราชอาณาจักรและในยุโรป ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์ที่การเติบโตของค่าเช่ามักจะเห็นได้ประมาณ 8% แม้ว่าภาวะฮิสทีเรียที่ล้อมรอบการประกาศของ Amazon เมื่อต้นปีนี้ว่าการขยายธุรกิจในสหรัฐฯ สิ้นสุดลงแล้ว แต่ตลาดการให้เช่ายังคงแข็งแกร่งและค่าเช่าเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 16% ในสหราชอาณาจักรในช่วงหกเดือนตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2565

เมื่อผลตอบแทนภาคอุตสาหกรรมและลอจิสติกส์เคลื่อนตัวออกไป การเติบโตของค่าเช่าในภาคธุรกิจจะมีบทบาทสำคัญในการลดผลกระทบต่อมูลค่า หากเราใช้ความคาดหวังของโกลด์แมนสำหรับการประเมินมูลค่าที่ลดลง 20% (เทียบเท่ากับการเปลี่ยนแปลงอัตราผลตอบแทนพื้นฐาน 100 คะแนน) การเติบโตของค่าเช่าที่ 7.5% จะทำให้การประเมินมูลค่าลดลงเหลือ 14% แม้ในสถานการณ์กรณีที่เลวร้ายที่สุดของการเปลี่ยนแปลงอัตราผลตอบแทน 200 คะแนน (เทียบเท่ากับการประเมินมูลค่าที่ลดลงประมาณ 35% ตามที่คาดการณ์ไว้สำหรับภาคการค้าปลีกโดย Oxford Economics) การเพิ่มขึ้น 7.5% ของค่าเช่าจะส่งผลให้ 28% การประเมินมูลค่าลดลง

สถานะหนี้ที่แข็งแกร่งของบริษัทอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์นั้นขัดแย้งกับอันดับส่วนลดในปัจจุบัน บริษัทส่วนใหญ่อยู่ในสถานะที่แข็งแกร่งโดยมีหนี้คงที่หรือป้องกันความเสี่ยง โดยป้องกันไม่ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก ตัวอย่างเช่น SEGRO ระบุว่าคะแนนพื้นฐานเพิ่มขึ้นอีก 100 ใน เกณฑ์มาตรฐาน อัตราจากระดับปัจจุบันจะทำให้ต้นทุนหนี้เพิ่มขึ้น 24 คะแนน การเพิ่มขึ้นของอัตรามาตรฐานเดียวกันจะทำให้ต้นทุนหนี้ของ LondonMetric เพิ่มขึ้น 20 จุดพื้นฐาน และลดกำไรต่อหุ้นลง 0.2p เป็นรายปี การเติบโตของค่าเช่าจะมากกว่าการบรรเทาต้นทุนดอกเบี้ยที่อาจเกิดขึ้นนี้

การคาดการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยและราคาอสังหาริมทรัพย์จะไปจากที่นี่เป็นไปไม่ได้ แต่ถ้าใครพิจารณาวงจรอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันและเชื่อว่าอัตราเงินเฟ้อจะถูกควบคุมในบางจุดภายในระยะเวลาที่ลงทุนได้ ความหวังก็คือเมื่อต้นทุนของเงินทุนลดลง มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มขึ้นอีกครั้ง ไม่ว่าเราจะสามารถไว้วางใจรัฐบาลนี้ (หรือรัฐบาลต่อไป) เพื่อควบคุมอัตราเงินเฟ้อได้หรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง

มุมมอง QD – โลจิสติกส์มีการขายมากเกินไปหรือไม่

เรื่องก่อนหน้า | เรื่องต่อไป