Urban Logistics REIT: ผลตอบแทน 5.5% จาก UK Logistics REIT

บทนำ

ในขณะที่ฉันชอบอสังหาริมทรัพย์ การประเมินมูลค่าบางส่วนในยุโรปมีการกำหนดราคาสินทรัพย์เพื่อความสมบูรณ์แบบ และผลลัพธ์เชิงตรรกะเพียงอย่างเดียวคือการตรวจสอบความเป็นจริงสำหรับ REIT บางส่วน Urban Logistics REIT (OTCPK:PCILF) สูงถึง 200 เพนนีเมื่อต้นปีนี้ แต่ขาดทุนเกิน 30% ของราคาหุ้น ในบทความนี้ ฉันจะดูประสิทธิภาพของ REIT อย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น ในขณะที่ฉันจะเล่นกับอัตราการแปลงเป็นทุนเพื่อดูว่ามูลค่ายุติธรรมต่อหุ้นถือได้อย่างไรโดยใช้พารามิเตอร์ที่ระมัดระวังมากขึ้น

Urban Logistics มีรายชื่อหลักในลอนดอนซึ่งซื้อขายโดยใช้สัญลักษณ์ SHED ปริมาณเฉลี่ยต่อวันอยู่ที่ประมาณ 1.7 ล้านหุ้นต่อวัน ซึ่งทำให้เป็นตลาดที่ดีที่สุดในการซื้อขายหุ้นของ REIT อย่างชัดเจน มูลค่าตามราคาตลาดปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 650 ล้านปอนด์ ฉันจะใช้ GBP เป็นสกุลเงินหลักตลอดบทความนี้

ครึ่งปีแรกมั่นใจกองทรัสต์มาถูกทาง

ชื่อของ REIT ทำให้ไม่ต้องพูดถึง: Urban Logistics ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ในบริเตนใหญ่ โดยมีสินทรัพย์ประมาณ 95% ในอังกฤษ

ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคู่ค้ารายใหญ่ที่มีความเสี่ยงต่ำถึงปานกลาง โดยมี DHL Group ของเยอรมัน (บริษัทในเครือของ Deutsche Post) เป็นผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดของ Urban

องค์ประกอบหนึ่งที่ฉันชอบมากที่สุดเกี่ยวกับ Urban Logistics คือ WAULT ที่ค่อนข้างยาวคือ 8.3 ปี โดยประมาณ 30% ของสัญญาเช่ามีอายุการใช้งานนานกว่า 10 ปี

ในช่วงครึ่งปีแรก (สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน เนื่องจากปีการเงินของ Urban Logistics เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เมษายนถึง 31 มีนาคม) REIT รายงานรายได้ค่าเช่าสุทธิ 25.4 ล้านปอนด์สเตอร์ลิง หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการบริหาร 5 ล้านปอนด์และค่าใช้จ่ายทางการเงิน 4.6 ล้านปอนด์แล้ว รายได้สุทธิที่ได้รับจากอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่ประมาณ 16 ล้านปอนด์ ส่งผลให้กำไรต่อหุ้นที่ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 3.38 เพนนีตามจำนวนหุ้นปัจจุบันที่ 472 ล้านหุ้น .

ซึ่งหมายความว่าการกระจายปัจจุบันของ 3.25 เพนนีสำหรับครึ่งแรกของปีการเงินปัจจุบันยังคงครอบคลุมโดยรายได้ที่ปรับปรุงแล้วและรายได้ของ EPRA จากราคาหุ้นปัจจุบันที่ 137.50 เพนนี อัตราผลตอบแทนปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 5.5% เนื่องจากเงินปันผลระหว่างกาลตามมาด้วยเงินปันผลสุดท้ายที่ 4.35 เพนนี รวมเป็น 7.6 เพนนีต่อหุ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ไม่เลวเลย แต่โปรดจำไว้ว่ารายได้ส่วนใหญ่ใช้ไปกับการจัดจำหน่าย การแจกจ่ายจาก REIT อยู่ภายใต้การหักภาษี ณ ที่จ่าย 20% ในสหราชอาณาจักร ดังนั้นคุณควรปรึกษากับที่ปรึกษาด้านภาษีเพื่อดูว่าสามารถขอคืนภาษีต่างประเทศบางส่วนได้หรือไม่

ฉันไม่มั่นใจเกี่ยวกับมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์ แต่อัตราส่วน LTV ยังคงมีอยู่

ณ สิ้นเดือนกันยายน มูลค่าทรัพย์สินสุทธิอย่างเป็นทางการต่อหุ้นอยู่ที่ประมาณ 185.54 เพนนีต่อหุ้น โดยอ้างอิงจากมูลค่าตามบัญชีของทรัพย์สินซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1.13 พันล้านปอนด์สเตอร์ลิง สินทรัพย์ที่มีตัวตนสุทธิของ EPRA อยู่ที่ 183.11 เพนนีต่อหุ้น และนี่คือเมตริกที่ฉันต้องการใช้ในอนาคต

คำถามแรกของฉันอย่างชัดเจนคือ ‘มูลค่าตามบัญชี 1.13 พันล้านปอนด์ของอสังหาริมทรัพย์นั้นเชื่อถือได้เพียงใด’ เราเห็นในงบกำไรขาดทุนว่า REIT ต้องบันทึกผลกระทบเชิงลบเกินกว่า 20 ล้านปอนด์สเตอร์ลิง ดังนั้นฉันจึงต้องการเจาะลึกลงไปอีกเล็กน้อยในเรื่องนี้

เราทราบดีว่ารายได้ค่าเช่าสุทธิในช่วงครึ่งแรกของปีนี้อยู่ที่ 25.4 ล้านปอนด์สเตอร์ลิง (ดูด้านล่าง) เมื่อพิจารณาเป็นรายปี เราสามารถคาดหวังได้ตามความเป็นจริงที่ 51 ล้านปอนด์สเตอลิงก์

อย่างไรก็ตาม การปรับผลประกอบการ H1 ให้เป็นรายปีนั้นไม่ใช่ความคิดที่ฉลาดที่สุด เนื่องจาก REIT สามารถเพิ่มค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้ ในขณะที่ปิดการซื้อกิจการเพิ่มเติมอีกสองสามแห่ง อัตราการดำเนินการปัจจุบันของรายได้ค่าเช่าสุทธิอยู่ที่ประมาณ 57 ล้านปอนด์สเตอร์ลิง

ฉันจะไม่ไปไกลถึงการใช้คำแนะนำระยะสั้นของ REIT ที่ 62.8 ล้าน GBP เนื่องจากถือว่าตำแหน่งที่ว่างจะลดลงเหลือศูนย์ แต่ฉันจะรวมส่วนเพิ่ม 1 ล้าน GBP จากโครงการพัฒนาและ 1.7 ล้าน GBP ในการปรับขึ้นค่าเช่าที่คาดว่าจะสิ้นสุดลง เพิ่มขึ้นที่ 59.5 ล้าน GBP เป็นอัตราการรันสำหรับรายได้ค่าเช่าสุทธิ

ซึ่งหมายความว่ามูลค่าตามบัญชีปัจจุบันที่ 1.15 พันล้านปอนด์สเตอร์ลิงสำหรับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดค่าเช่าและทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการพัฒนา คิดเป็นอัตราผลตอบแทนสุทธิของรายได้ค่าเช่าที่ 5.18% นั่นไม่สูงมากนัก แต่ฉันพบว่าแย่ลงมากในทวีปยุโรปเมื่อเร็ว ๆ นี้ ซึ่ง REIT ด้านลอจิสติกส์บางแห่งประเมินมูลค่าทรัพย์สินของตนที่ผลตอบแทนรายได้ค่าเช่าสุทธิ 4-4.5% ในตารางด้านล่าง ฉันได้คำนวณมูลค่ายุติธรรมที่ปรับปรุงแล้วสำหรับสินทรัพย์ ตลอดจนผลกระทบต่อ NAV/หุ้น และอัตราส่วน LTV ฉันใช้จำนวนหุ้นปัจจุบัน 472 ล้านหุ้นและหนี้สินทางการเงินสุทธิ 248 ล้านปอนด์สเตอร์ลิง

ตามตารางด้านบน ตลาดกำลังใช้ผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ 6.5% อยู่แล้ว ดังนั้นจึงมีเวลาเหลืออยู่บ้าง การใช้ 6% จะยังคงส่งผลให้ NAV/หุ้นอยู่ที่ 158 เพนนีต่อหุ้น (สูงกว่าราคาหุ้นปัจจุบัน +14%) ในขณะที่อัตราส่วน LTV จะยังคงต่ำที่ประมาณ 25% แม้ในสถานการณ์ที่ระมัดระวังมากขึ้นโดยใช้ผลตอบแทนจากค่าเช่า 7% ข้อเสียจะถูกจำกัดไว้ที่ประมาณ 7% ในขณะที่อัตราส่วน LTV จะยังคงต่ำกว่า 30%

วิทยานิพนธ์การลงทุน

ฉันรู้สึกประหลาดใจอย่างมากหลังจากขุดค้นเกี่ยวกับ Urban Logistics ฉันชอบอัตราส่วน LTV ที่ต่ำเพราะสิ่งนี้จะช่วยป้องกันบริษัทจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ย (การเพิ่มขึ้น 200 จุดพื้นฐานเป็นต้นทุนเฉลี่ยของหนี้ 5% จะลดรายได้ของ EPRA ลงเพียง 6 ล้าน GBP ต่อปี นั่นเป็นสิ่งที่จัดการได้มากและพิจารณาจาก 5 – ผลตอบแทนพันธบัตรอังกฤษทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 3.2% ฉันไม่คิดว่าเราจะเห็น 5% ในเร็ว ๆ นี้

ราคาหุ้นปัจจุบันยังค่อนข้างน่าสนใจเมื่อเทียบกับ NAV/หุ้นอย่างเป็นทางการ แต่แม้ว่าฉันจะใช้พารามิเตอร์ที่ระมัดระวังมากกว่านี้ Urban Logistics ก็ยังคงซื้อขายในราคาส่วนลดเป็นมูลค่ายุติธรรมตามอัตราเงินทุนของทั้ง 6% และ 6.5% ตาม รายได้ค่าเช่าสุทธิ

ตอนนี้ฉันไม่มีตำแหน่งใน Urban Logistics แต่ REIT มีราคาค่อนข้างน่าดึงดูดใจในตอนนี้